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房企半年报:“龙头”继续惊艳,“第二梯队”渴望规模

发布日期:2018-08-22    浏览次数:2026

      从上市房企发布的数据来看,多数房企的营收和利润仍在增长,出现了“增收又增利”的情况。

  近期,上市房企陆续公布半年报。从业已披露的数据来看,大部分房企录得较好的中期业绩,“增收又增利”成为主流。一些房企的利润率出现回升,体现出较强的盈利能力和抗风险能力。不过从另一方面来看,在房地产调控持续的背景下,资产负债率的上升成为一种行业现象。

  此外,曾备受推崇的“高周转”策略,行业已经出现不同看法。碧桂园已明确提出,“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地产、中南建设等企业则认为,高周转仍然是适应市场竞争的重要策略。

  增收又增利 龙头房企赚得盆满钵满

  《21世纪经济报道》文章指出,截至目前,第一军团的四家房企中,万科、碧桂园均公布了半年报。万科在上半年的营收达到1060亿元,同比增长51.8%,归属上市公司股东的净利润为91.2亿元,同比增长24.9%。刚刚经历工程事故风波的碧桂园,同样实现营收和利润的增长。其在上半年实现营收1318.9亿元,同比增长约69.7%,同期的毛利和净利增幅则分别达到104.6%和94.9%。

  中国恒大将于8月28日披露半年报,但从8月6日披露的盈利预告来看,恒大的上半年的净利润增幅预计达125%,那么净利润将达到520亿元,无疑稳坐中国最赚钱的房地产公司宝座。如果届时恒大的利润超过500亿,可与中国平安并驾齐驱,中国平安晚间公布数据,上半年实现净利润580.95亿元。

  另一大房企融创则表示,上半年营收增幅将超过200%,公司拥有人应占利润增幅也在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年进一步提升。

  除了以上四家龙头房企外,据《券商中国》报道,截至8月21日,保利、招商蛇口、龙湖、华润等4家大型房企也纷纷公布半年报,无一例外均实现盈利增长。除保利地产以外,其他3家房企净利润增幅均超过30%,华润置地是目前盈利增速最快的房企,上半年净利润增速达到1.5倍;招商蛇口也不逊色,净利润增速接近1倍。

  其他房企中,中南建设房地产业务的毛利率24.35%,比去年同期上升6.68个百分点。旭辉的毛利率为33.7%,核心净利润率则为13.3%,均高于去年同期。

  从数据上可以看到,上半年龙头房企的日子可谓过的红红火火,赚得盆满钵满。

  值得注意的是,龙头房企在营业收入方面也将取得巨大突破。碧桂园、万科以及尚未公布业绩的中国恒大,这三家巨头地产公司营收将全部破千亿大关。

  整体来看,整个上市的地产公司同样业绩亮眼。据《券商中国》统计,截至目前A股已有36家房地产企业发布了半年报业绩, 28家净利润同比增长,占比达77.8%;其中,万通地产、广宇发展、合肥城建、中洲控股净利润增长超过3倍,共有13家净利润同比增长超过100%,19家净利润同比增长超过50%。

  值得注意的是,这是在很多城市出台限价政策的背景下取得的业绩。在限价政策严厉的一线城市,很多房地产项目不仅难以取得利润,出货都成为难题。

  过去几年,房地产业的平均利润率呈现出下降的趋势,到2017年,部分企业的利润率已开始回升。中信建投研究发展部认为,未来这一情况有望继续改善。根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。这意味着今年房地产项目的平均利润空间有所扩大。其中,二线城市的情况明显好于一线城市。

  超六成A股房企负债率上升

  在房地产持续调控的背景下,资产负债率的上升也成为一种行业现象。

  据《21世纪经济报道》统计发现,在其统计的32家地产公司中,有不少于20家出现了负债率较去年底走高的情形,占比达62.5%。其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了5个百分点。

  此外,有息债务规模的上升成为了一大特点。有息债务为短期借款、长期借款、应付债券、应付票据之和。统计发现,截至今年6月底多达21家房企的有息债务规模出现了增长,净增长超过10亿元的就多达14家。

  “多城市严厉限贷、限购以及压价下,销售回款速度变慢,这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示,“现在要做好长期过冬的准备,因此尽可能地融资补血,并将债务期限拉长。”

  从房地产行业来看,有息债务中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。

  据恒大研究院估算,截至2018年6月底,房企主要有息负债余额为19.2万亿,规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。

  然而,当下的密集融资亦将增加未来的兑付压力。

  “未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年集中兑付,规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿,2022年及以后仅0.9万亿。”恒大研究院首席房地产研究员夏磊指出,“其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;2015-2016年集中发行的公司债,从2018年下半年开始密集到期。”

  此外有行业人士透露,当下调控压力下,银行的开发贷获取难度不断提高,而通过债券融资或成为部分房企的选择。

  据《21世纪经济报道》统计发现,地产企业的发债的确有增多。在其统计的32家地产公司中,不少于16家公司的应付债券规模较去年底出现了增加,合计增加规模达319.13亿元,扣除部分公司到期债券该规模仍达280.09亿元。

  事实上,发债融资对当下房企的另一意义是成本优势——货币政策温和信号不断释放下,房企发债成本有所下行——例如旭辉集团日前发行的首期25亿公司债票面利率仅为5.46%。

  无独有偶,8月份以来多只地产公司债票面利率均降至低位——保利置业7亿元的住房租赁公司债、万科的15亿元的住房租赁公司债以及金地集团的10亿的超短融的票面利率分别仅为5.28%、4.05%和3.75%。

  “传统授信和非标投放开发贷时无论在准入还是在资金成本上,仍然受到较为严格的监管。”前述房企财务负责人坦言,“相比之下发债可能是更好的选择,目前银行间市场相对较为宽松。”

  高周转之辩

  虽然半年业绩普遍向好,但不同规模、类型的房企,“心境”也大不相同。

  8月21日上午,万科召开半年业绩会,整场业绩会的重心在管理体制和多元化业务上,丝毫未提规模的话题。刚刚经历工地事故风波的碧桂园,则在中报中自我反省,称“宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。

  另一类不提规模的企业,是早已实现转型、追求规模似乎无望的公司。今年上半年,SOHO中国利润(不含投资物业的评估增值)约为15.3亿元,同比上涨约144%。但同期,权益股东应占纯利约10.93亿元,比上年同期的39.82亿元大幅下滑。SOHO中国董事长潘石屹表示,相比规模和利润,更在意“能够持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去。”

  相比之下,尽管调控深化,部分区域出现降温预期,但“第二梯队”的企业仍然对规模抱有野心。

  今年上半年,旭辉的销售规模达到660亿元,同比增长40%。如能完成全年1400亿的销售目标,最近两年旭辉的复合增长率将接近100%,成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中在业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”在三四年后规模足够大时,旭辉就会把速度“放得更稳健一点”。林中的底气在于,今年旭辉拥有2600亿元的可销售货值,截至6月末,旭辉的土储建面达到4040万平方米。

  今年上半年,龙光地产实现合约销售354.7亿元,同比增长率达到84%,并将全年销售目标由660亿元上调至700亿元。由此,龙光地产把三年的复合增速从30%提高到了50%。龙光地产首席财务官兼执行董事赖卓斌在业绩会上谈到这一调整,认为这个目标“是比较不错的”。龙光的底气同样在于庞大的土储,据透露,龙光未来三年内的可售货值有4200多亿。“当时拿地的时候,成本控制是很好的,换言之就算按限价卖,仍然有合理的利润,所以我们是具备提速条件的”。

  但随着调控的深入和融资渠道的收紧,必须提高周转速度,才能有效消化这些库存。

  就在碧桂园反思高周转,并提出“放慢速度”时,这种策略仍然大有市场。越秀地产副董事长、总经理及执行董事林昭远就表示,越秀地产还将加快资金的回笼速度,其中包括加快项目开发速度、提高周转率、加快销售现金回流等等策略。

  中南建设的管理层同样认为,高周转不等同于质量问题,从市场竞争角度来看,高周转是适应市场竞争的。

  易居研究院智库中心总监严跃进表示,过度追求高周转会引发诸多问题,对其进行反思很有必要。但在调控步步加码的形势下,高周转仍将是很多企业的战略选择。尤其对于规模导向的中型房企来说,未来一段时间,高周转会继续作为企业的主要策略而使用。

  来源:21世纪经济报道、券商中国,中房网综合整理